空室対策のその先へ 〜不動産経営成功への4ステップ〜

不動産経営最大のリスクは空率リスクです。

物件の老朽化・修繕対応や住宅ローン金利の動向なども大切な要素ですが、最も大きなリスクが空室が続くことです。

空室リスクと言い切ってしまえばやや語弊がありますが、もう少し具体的に言えば「家賃収入が入らなくなるリスク」と言う方が正しいかもしれませんね。

そう聞くと空室対策が最も重要かと考えてしまいますが、実は空室が埋まった後の対応も同じ位大切です。現状、空室が続いている場合はまず空率を埋めることが最優先となりますが、その後も家賃収入を滞りなく維持できるような環境にしれければいけません。

個人(家主)の空率状況によりステージは変わりますが、賃貸経営を円滑の運営するには4つのステップが大切と言われます。

空室対策

現在、空室の状態であるため次の住民に入居してもらえるように努力します。

本来入居者付けは仲介会社が担当するとされていますが、最近では入居希望者への情報発信を家主自らが積極的に行うことで、空室による損失を最小限にするような仕組みも充実しています。

また部屋のレイアウトや間取りの一部を入居希望者が選択できるような自由度の高いサービスも人気を集めていたりします。

直ぐに結果に結びつく訳では無いですが、地道に続けることで空室の軽減を目指す対策です。

満室対策

不満に感じている入居者の気持ちをいち早く察知し、その対応を進めます。

満室対策と言えば少し大袈裟ですが、共用部分の清掃や電球の管理など当たり前のことを当たり前に行うことで、少しでも気持ち良く快適に住んで頂けるような対策です。

サイレントクレーマー(モノを言わないクレーマー)の不満を取り除く(そもそも見つける)ことはとても難しいのでアンケートを取るなども有効ですが、過剰に親切にし過ぎることが万人に喜ばれるとは限らないため、テクニックと言うよりは人としての気配りや配慮が重要ですね。

せっかく住んでくださっている入居者でもゴミ出しや騒音などトラブルのもとになってしまえば結果的に他の善良な入居者の方に迷惑を掛けてしまい結果的に満室経営の妨げになってしまうので、そのような方にも無理無く理解頂けるようなルールや仕組みづくりが欠かせませんね。

また仮に満室経営でも余分な出費が増えてしまったり、滞納が続くようなこととなれば経営に大きな影響を与えてしまうのでそのような対策も必要となります。

テナントリテーション対策

大筋の考え方としては満室経営に近い部分もありますが、そこからさらに進んだ具体策です。

入居者に少しでも還元できるような対策も効果的かもしれません。

一定期間住んでくださった入居者には家賃を値下げする仕組みや何かお祝い品(クオカードやお米券など)をお送りするのも入居者に喜んで頂けますし、さらに長期入居者に対しては設置品(エアコンなど)を新品と取り換えるなどのサービスで、入居者に満足されます。設置品を新しく購入するとなれば一見かなりコストが掛かってしまいそうですが、部屋自体の品質も上がるため投資にもなりますし、今の入居者が退出された後も物件の付加価値としてメリットはあります。

不動産経営において既存顧客を維持する(住み続けてもらう)コストは新規顧客獲得コストの5分の1で済むと言われています。

感謝の気持ちをコストと一括りにすることに違和感を持たれてしまうかもしれませんが、また一から入居者募集をすることを考えると合理的な考え方です。

ウェイティングリスト対策

「この部屋に住みたいのでもし空いたら教えて下さい」と言う状況です。

入居者募集などを自分の力で行っていない僕からすればまさに「夢のリスト」です。

さらに「この部屋に住みたい」よりもさらに有難いのは「あなたの管理している物件に住みたい」です。もはや「ファン」の領域ですよね!

もし満室時にお問い合わせがあった際も「今は空きが無いんです…」と電話を切ってしまうのでは無く、可能であればご連絡先を伺うようなこともできます。

中には不動産仲介業者が「現在、ウェイティングリストに~名登録中!」と物件の魅力を伝えることもあるようです。

入居希望者の方に「どうしてもここに住みたい!」と言わせる程の物件なので品質や機能面は勿論、外から見ても一目で魅力が伝わるような(デザイナーズマンション的な?)物件も多いのかもしれませんね。

少なくとも地域内のライバル物件と比べて相対的にも高い人気のある素晴らしい経営です。

全体の流れとしては「空室が埋まるための対策」⇒「入居者が気持ちよく暮らせる生活できる環境」⇒「より長く暮らして頂ける仕組み」⇒「万が一、退去者が出た時の備え」のようなイメージですかね。

ウェイティングリスト(入居待ち)を作ることはかなり難しい難しいかもしれまえんが、空室対策、満室対策、テナントリテーション対策は日頃の小さな積み重ねで大きく成果が左右されると思います。

本来は空率で無ければ万々歳かもしれませんが、こうした精神的にも経済的にも余裕のある時にこそ、万全を期すような対策ができれば不動産経営を成功し続けられると思います。


この記事は2016年04月01日に楽待不動産投資新聞に投稿された記事を転載させていただきました。

空室対策のその先へ ~不動産経営成功への4ステップ~
http://www.rakumachi.jp/news/archives/135242

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