スルガ銀行スキームの利用について

スルガ銀行は1棟物件を中心に不動産投資用の受託ローンを融資している金融機関です。
物件に対する評価が高い一方、貸出金利4.5%の高金利であることが特徴です。

スルガ銀行は高金利

物件評価が高いため他の金融機関よりも沢山借入することが可能ですし、他の金融機関では融資が下りないような物件でもフルローンやオーバーローンが可能なことも珍しくありませんし、なおかつ融資審査の期間もかなり短めです。
ただあくまでも物件に対する評価が甘いだけであって、融資を利用する個人に対する評価は甘くありません。基本方針は都度変わりますが最近では世帯年収700万円以上が一つの基準となっています。結構、高い属性が求められますがその分、融資枠も大きいです。

もし、3,000万円の住宅ローンを35年で返済するとして貸出金利が4.5%の場合、返済総額は約2倍の6,000万円近くになってしまいます。一方、同じ条件で金利が2%の場合は返済総額は約4,000万円です。こう考えると金利4.5%はかなり高いですね。後に金利交渉に成功したとの事例もありますが、基本的には難しいとされています。

これらのことを総括するとかなりハイリスクなイメージを持ってしまいます。

通常、物件に対して融資が下りないってことは銀行の評価が低いってことです。
言いかえれば(良いか悪いかはともかくとして)銀行の評価が物件購入のストッパーの役割を果たしている訳です。ただスルガの場合はそのストッパーが緩いため、仮に本来評価が低い物件でも高額な融資が下りてしまう訳なので、そこには大きなリスクがあるかもしれません。

その不動産会社(または物件)がスルガ銀行以外の選択肢を提供できない場合はその理由を考える必要がある。
物件が認められているのでは無く、個人属性が認められたってことですからね。

ちなみに、このように他の金融機関と比較していくつかの特徴があるため、スルガ銀行の融資を利用して投資物件を購入する仕組みをスルガスキームと呼ばれています。

規模拡大には向いている?

ただ融資枠は大きいため、最初は他の金融機関から比較低金利の金融機関から借り入れをし、自分の融資枠が無くなった時点でさらに借入を続けたい場合にはスルガ銀行を利用するものあり。

また掘り出し物の物件の購入にはとにかくスピードが重視されます。融資審査に時間が掛かってしまうと他の人が契約を進めてしまいます。
なので融資の速さに重みを置いていているので多少高金利でも構わない場合は検討できるのですが、ただある程度利回りが想定できないと採算は合わないです。

僕個人的な考えとしては安定経営や初心者には向かないと思いますが、どんどん保有資産を拡大していくようなレバレッジを重視しい人には有難い仕組みだとも思いました。

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