こんなに沢山ある!物件購入後も利回りを上げる方法とは

投資物件はどの物件をどのタイミング(価格)で購入するかが大切ですが、購入後にもできることは沢山あります。
満室経営の場合、購入時が最も家賃収入があり、それ以降は現状の利回りや入居率をどう維持すれば良いかと考えてしまいますよね。
区分所有の場合は自分の裁量が限られていて中々難しいかもしれませんが、一棟物件の大家であれば後から利回りを上げる方法が沢山あるとお聞きしたので、備忘録も兼ねて纏めてみました。

①自動販売機の設置

設置費用などは基本的に業者側が負担してくます。
主にマンションの入り口付近に設置するかと思いますので、ある程度の規模の物件で狭いスペースでも十分な売上が望めます。仮に近くにコンビニがあったとしてもマンション内で飲み物が買えるのはやっぱり嬉しいですよね。利益率は低いかもしれませんが、電気代もほとんど掛からないのでリスクも低いところは嬉しいですね。

②リフォームやリノベーションで家賃アップ

リフォームと聞くと築古物件への修繕対応(救済処置)のようなイメージもありますが、空室率を下げるだけで無く、賃貸収入の向上にも繋がります。
見返りは大きいですが、やり方を誤ると費用が掛かり過ぎてしまったり、最悪の場合は個性を出し過ぎて家賃を下げなざるえない…なんて事も。。。
王道かもしれませんがこの中で最も大家さんの力量が問われる取組みですね。

③携帯電話基地局アンテナの設置

所有物件に携帯電話の基地局を設置すると携帯電話会社から報酬を頂けます。
地域によって報酬額は変わります。当然、人口密集地の方が携帯電話(電波)の需要が高くなるため報酬額が高いです。こちらも設置費用を負担する必要がなく気軽に検討できますが、供給過剰な地域も多く早い者勝ちって感じもしますね。

④太陽光パネルの設置

こちらも同じように所有物件に太陽光パネルを設置します。
基地局の設置と異なる点は太陽光パネルの購入や設置に掛かる初期費用が結構高いため、
その分を回収するのに時間が掛かることです。こちらも地域により収入は変わりますが、設置場所の高さ、向き、気温などどれだけ電力を確保できるかで変動します。

http://go1101.com/blog-entry-21.html
http://go1101.com/blog-entry-22.html

⑤プロパンガス会社の切り替え

ガスは大きく都市ガスとLPガス(プロパンガス)に分けられており都市ガスの方が安いです。
最近ではほとんどの住宅で都市ガスが使用されているので、あまりプロパンガスを見かけることはありませんが、もし使用している場合はプロパンガス会社により料金体系は大きく変わります。安い料金会社を選ぶことができれば支出が減る分、利回り向上に繋がります。

⑥水道代、インターネット代の大家一括契約化

水道代やインターネット契約を一括で大家が支払い、その金額(より多い金額)を入居者の方から一律で頂く(家賃に上乗せ)することができればその分利回りが大きくなります。
金額設定は少し考える必要がありますが、物件の人気ポイントとして「インターネット無料!」を掲げることもできますね。

⑦コインランドリー・コインパーキング

少し纏まった土地が必要になるので「購入後に後付けで」って意味では少し難しいですが、リターンは大きいです。
コインランドリーは立地が重要ですが、物件内に隣接していたり徒歩圏内なら入居者の方の需要もありそうです。ただ初期費用は駐車場はより広い土地が必要になりますが、月額式の場合は一度契約が纏まればある程度長期間は利用料金を確保できます。
月額式の駐車場かコインパーキングかどちらが収益化しやすいかは地域によって分かれます。
同じ地域でも駅の近くなど比較的栄えている立地ならコインパーキングの方が需要があるかもしれませんが、機械や照明、看板の購入および取付けなどは自己負担になるのか運営会社が負担してくれるかによって大きく変わります。

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⑧保険代理店(保険募集人)

賃貸住宅入居者向けの火災保険(住宅総合保険)を保険会社の代理として代理店手数料を得るイメージです。
なので自分が本当に保険の知識に精通している必要があります。
「ただ契約させれば良い」と考えるのであれば営業次第で簡単に収入の足しにできますが、もしトラブルや想定外のことが起こった場合も上手く対応できるかも予め考えておかないといけないですね。保険代理店としての対応の悪さを理由に入居希望者との信頼関係が崩れてしまい入居を見送らては本末転倒です。

⑨役員報酬を得る(区分マンション)

最後はおまけです。
そもそも役員報酬があるマンションの方が少なく、それ程大きな金額が貰えることは少ないでしょう。もともとボランティア的な考えもあるようですが、入居者の方に気持ち良く生活を送って頂くため、理事会への参加や管理会社との調整など、業務内容が多い場合もあります。
逆にそうしたことから役員不足な状態が続いているような物件では敢えて名乗り出るのもありかもしれません。

勿論、他にも管理会社の見直しや受託ローンの対応(借換えや繰上げ返済)などもありますが、今回は自分の裁量次第で実現可能なものを中心にピックアップしてみました。

プロパン会社の切り替えや保険代理店については今回初めて知りましたが、きっと他にもあるんだと思います。他にもあると言うよりまた新しいアイデアが加わるんだろうなぁと思います。

この辺りも一棟物件の醍醐味ですよね。

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