オーバーローンは本当にハイリスクか?物件価格を見極めることが大切です!

昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。

またスペシャルゲストとして先日「爆発的にお金を増やす!!物件の効率的な購入の仕方と利回りアップ術」という本を出版し、楽待コラムニストとしてもご活躍されている越谷大家さんのセッションもあり大家としての考え方や金融機関との関わり方など、とても興味深いお話をお聞きすることができました。

越谷大家さんはわずか3年程の間で区分マンションから1棟物件の他にも太陽光発電などと幅広い分野を網羅されています。所有物件のエリアとしても、とても広範囲でありリスク分散を心掛けた投資スタイルだと感じました。

この短期間の間で所有物件の規模を大きく拡大させた要因の一つに「フルローンとオーバーローン」を利用していることを挙げられました。
一見、金融機関からの借入額が大きければリスクが高いと感じます。ですが不動産経営の本質としては良い物件を適切な価格で取引することが重要なので、極端な言い方をすると適正価格より大幅に高い価格で物件を購入してしまえばいくら沢山の頭金を入れても本質的なリスクはオーバーローン以上になっていることもありますし、逆に適正(またはより安値)で物件を購入できたのであれば、オーバーローンであったとしても投資としては問題無いはずです。
「頭では分かっていても中々感情的にフルローンはちょっと…」と言う方も多いと思いますがフルローンやオーバーローンというキーワードだけで、一概にハイリスクだと切り捨てる必要は無いかもしれませんね。これは自分に対しても言えることですが…

また物件を購入する際、越谷大家さんが大切にしている考え方もとても勉強になりました。

1.キャッシュフローを優先する

規模の拡大を目指す上でキャッシュフローはとても大切です。
勿論、返済期間を短くし月々の返済額を増やすことでその物件に対する返済総額は抑えることができますが、破産してしまっては意味が無いですし、手元にキャッシュがあれば不測の事態があった時も対応できます。もし気になる物件が見つかった時にも積極的に行動できますよね。

2.融資がつくかが大前提

物件購入を悩みに悩み切ってせっかく購入を決意したのに金融機関からの融資が下りずに購入を断念する方もいますが、それは結果的には「時間の無駄」となってしまいます。
可能な範囲内で個人情報も提示して、できるだけスピード感を持って(時には複数の案件を並行して)行動することが大切になります。逆に融資がつけれることが分かっていれば、その後の優先順位や価格交渉などでも話が有利に進むかもしれません。

3.自分の負担にならないことも大切

仮に高利回りの狙える物件があったとしてもどれだけの金額をつぎこめるかは人それぞれです。勿論、経済力によっても大きく左右しますが、自分のとれるリスク許容範囲をある程度定めることが大切です。例えば「1億円までなら検討できるがそれ以上のリスクは怖くてとれない」とかは人によって違います。仮に良い物件を手に入れたとしても「空室が出るのではないか…」と心配(ストレス)になるようでは幸せではありません。

自分が納得して判断することが一番大切!

価値観や考え方は人それぞれです。なので「何が自分にとって一番良い方法か」を考える前に、まずは「自分にとって目指すべきゴール」を明確に設定することが大切です。
どんどん資産(物件)を増やていきたいのか?老後資金のプラスアルファとして少しだけ収入があれば良いのか?極力リスクを抑え堅実な投資を勧めたいのか?など、方向性が定まっていたらおのずと選択肢も絞られますし、自分の判断に対する納得感も大きくなります。

勿論、一度ゴールを設定しても変えてはいけない訳では無いので、長期の目標設定が難しければ、まずは5年先~10年先といった短期間でも良いので「どうやったら自分にとって幸せとなるか」を考えてみることが重要だと思いました。

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