オーバーローンはハイリスク?物件価格を見極めることが大切です!

勉強会

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昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。

株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。

2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっています。

またゲストとして先日「爆発的にお金を増やす!!物件の効率的な購入の仕方と利回りアップ術」という本を出版し、楽待コラムニストとしてもご活躍されている越谷大家さんのセッションもあり大家としての考え方や金融機関との関わり方など、とても興味深いお話をお聞きすることができました。

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適正価格の見極めが大切

越谷大家さんは、わずか3年程の間で区分マンションから1棟物件の他にも太陽光発電などと幅広い分野を網羅されています。

所有物件のエリアとしても、とても広範囲でありリスク分散を心掛けた投資スタイルだと感じました。

この短期間の間で所有物件の規模を大きく拡大させた要因の一つに「フルローンとオーバーローン」を利用していることを挙げられました。

オーバーローンはハイリスク?

通常の住宅ローンを組む際にはある程度の頭金(物件価格の1割程度)を支払うことが一般的ですが、投資用物件の場合はフルローンやオーバーローンを組む人(組みたい人)も一定数います。

  • フルローン
    • 物件価格の全額を金融機関からの融資でまかなう
    • 購入手数料やその他の諸経費は必要になる
  • オーバーローン
    • 物件価格および購入手数料やその他の諸費用も全て金融機関からの融資でまかなう

フルローンやオーバーローンのように、金融機関からの借入額が大きければリスクが高いと感じてしまうものですが、、不動産経営の本質としては良い物件を適切な価格で取引することが重要です。

なので、適正価格より大幅に高い価格で物件を購入してしまえばいくら沢山の頭金を入れても本質的なリスクはオーバーローン以上にハイリスクな投資になります。

逆に適正(またはより安値な)価格で物件を購入できたのであれば、オーバーローンであったとしても投資としては問題無いはずです。

「頭では分かっていても中々感情的にフルローンはちょっと…」と言う方も多いと思います。

ですが、フルローンやオーバーローンが実現する理由の一つに「金融機関として物件価格をある程度高く評価できる」ことが挙げられます。そう考えるとフルローンやオーバーローンというキーワードだけで、一概にハイリスクだと切り捨てる必要はありません。

最高のレバレッジ効果が得られる

フルローンやオーバーローンの最大の利点は纏まった自己資金を用意する必要が無いため直ぐに投資を開始出来ることです。

つまりレバレッジ効果が大きいのです。

レバレッジの観点からしても少ない投資額で収益を見込める事は魅力です。

ですが一方、借入金額が高い事は当然リスクな訳であり、それを如何に自分でコントロールする事が出来るかが焦点になるべきです。要は融資額の比率では無く物件の選び方や返済計画など、従来の不動産経営と同じ目線での考え方が必要であり「フルローン」はあくまでも手段の一つだと考えなければいけませんよね。

もっとも危険なローンの組み方

フルローンやオーバーローン自体がハイリスクではありませんが、「フルローンが可能だから」という理由で物件購入に踏み切るのは危険です。

投資用物件は欲しいんだけど頭金が準備できない…

弊社の投資用物件は金融機関からの評価額が高いためフルローンが組めますよ。◯◯様は個人の属性も高いため自己資金が低くても安心してご購入頂けます。

頭金が準備できなくても購入できるのであれば購入したいなぁ。
これで僕も不動産投資家だ!

このようなアホな選択は絶対にしてはいけません。

一般的に金融機関からの融資は担保評価額で足りない部分を個人の属性で補うようなイメージです。なので個人の属性が高い場合はフルローンも珍しくないかもしれません。

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規模を拡大するための大切なポイント

また物件を購入する際、越谷大家さんが大切にしている考え方もとても勉強になりました。

具体的なポイントは以下の3つでした。

  1. キャッシュフローを優先する
  2. 融資が付くことを大前提とする
  3. 精神的な負担にならないように意識する

キャッシュフローを優先する

規模の拡大を目指す上でキャッシュフローはとても大切です。

勿論、返済期間を短くし月々の返済額を増やすことでその物件に対する返済総額は抑えることができますが、破産してしまっては意味が無いですし、手元にキャッシュがあれば不測の事態があった時も対応できます。

もし気になる物件が見つかった時にも積極的に行動できますよね。

融資が付くことを大前提とする

物件購入を悩みに悩み切ってせっかく購入を決意したのに金融機関からの融資が下りずに購入を断念する方もいますが、それは結果的には「時間の無駄」となってしまいます。

可能な範囲内で個人情報も提示して、できるだけスピード感を持って(時には複数の案件を並行して)行動することが大切になります。

逆に融資がつけれることが分かっていれば、その後の優先順位や価格交渉などでも話が有利に進む可能性があります。

精神的な負担にならないように意識する

仮に高利回りの狙える物件があったとしてもどれだけの金額をつぎこめるかは人それぞれです。

勿論、経済力によっても大きく左右しますが、自分のとれるリスク許容範囲をある程度定めることが大切です。

例えば「1億円までなら検討できるがそれ以上のリスクは怖くてとれない」とかは人によって違います。仮に良い物件を手に入れたとしても「空室が出るのではないか…」と心配(ストレス)になるようでは幸せではありません。

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自分が納得して判断することが一番大切

価値観や考え方は人それぞれです。

なので「何が自分にとって一番良い方法か」を考える前に、まずは「自分にとって目指すべきゴール」を明確に設定することが大切です。

どんどん資産(物件)を増やていきたいのか?老後資金のプラスアルファとして少しだけ収入があれば良いのか?極力リスクを抑え堅実な投資を勧めたいのか?など、方向性が定まっていたらおのずと選択肢も絞られますし、自分の判断に対する納得感も大きくなります。

勿論、一度ゴールを設定しても変えてはいけない訳では無いので、長期の目標設定が難しければ、まずは5年先~10年先といった短期間でも良いので「どうやったら自分にとって幸せとなるか」を考えてみることが重要だと思いました。

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