意外と存在している?容積率オーバー物件の問題点とは

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。また延べ面積とは各階の床面積の合計なので、建物全体の床面積ってことですね。計算式としては以下のようになります。

容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

もし敷地面積が100㎡で容積率の上限が200%の場合は認められる延べ面積は200㎡までとなります。仮に1フロアを50㎡だとすれば4階建までしか建築できない訳ですね。
建築基準法では地域(低層住居専用地域、商業地域など)の種類ごとに最高限度が定められています。

勿論、経営者目線では限られた土地(敷地内)に沢山の部屋(延べ面積)を確保できる方が、高い利回りの確保につながりますが容積率や建蔽率を守らないことは周辺地域の景観を乱したり、災害時(地震・火災)の影響範囲を拡大してしまいます。

容積率オーバー物件とは

容積率オーバー物件とは、その名の通り容積率の上限を超えてしまっている物件のことです。
もし違反が発覚した場合は工事停止命令や行政処分(強制執行)などの処置がなされる場合もあります。しかし、現実問題としては明確な罰則が定められていなかったり、(居住権の効力は結構強いため)実際に人が住んでいる住宅を取り壊すことはとても難しいので、もし建築基準法に違反していたとしても野放しになってしまっているのが現状です。
※ご近所や通行人からクレームが入ると厳しい監査が入るかもしれませんね。

何故そんな物件が許されるのか?

現在、建築基準法にて検査済証の交付を受けるには中間検査と完了検査の2つの許可が必要となります。
建築の初期段階(中間検査)では規定通りの設計をしていても、物件の完成(完了検査)時には設計が返られていたり、そもそも完了検査を受けていない物件もあったりします。また完成後にフロアの拡大(増改築)やリフォームをしたり駐車場だった1階部分を部屋として用途変更するケースもあります。
中には物件完成後に法令改正があり結果的に既存不適格建築物となってしまう場合もあります。この場合は増改築時には現在の規定を守る必要がありますが、少なくともその当時は違法では無かったため、もし何か問題が生じてもある程度の緩和措置はされるそうです。

売買時に不利になることも…

金融機関から融資を受ける際の物件評価額も下がってしまいますし、さらに加えるなら、少し大袈裟に聞こえますが、そのような物件の購入を検討していると言うことでその人自身の属性(評価)も下げかねないのです。
また購入時はともかく売却時には容積率オーバーを理由に値下がりしてしまう恐れは十分にあります。
勿論、注文住宅など個人で物件を設計する時も気を付けないといけませんが、現在市場に出回っている物件の中にも地域によっては容積率オーバーの物件が結構存在するので注意が必要ですね。広告などにも意外としれ~っと「本物件は容積率オーバーです。」と記載されている事があるそうですよ。

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