マイホーム借上げ制度で未使用住宅を有効活用できます

会社員など現役(定年前)の世代の住宅選びにとって、「立地」は最も重要な要素の一つです。ですが、定年後は今と違う環境で落ち着いた暮らしをしたい方も多いですよね。

老後、新しい別の環境でずっと暮らす場合は古い物件を売却するのが一般的だと思いますが、もし一時的な期間、住まいを変えたいと考えた時、マイホーム借上げ制度が有効かもしれません。


jti
マイホーム借上げ制度とは一般社団法人である移住・住み替え支援機構(JTI)により2006年に開始された制度で50歳以上の人を対象としてマイホームを借上げし(最長で終身)、賃貸住宅として転貸し家賃収入を保証する制度です。

この制度を利用すれば物件の所有者としては自宅を売却せずに住み替えや老後の資金を確保できますし、入居者側としても比較的割安で家を借りる事ができます。

マイホーム借上げ制度利用の流れ

簡単な流れとしては、まず初めに物件の所有者がJTIに会員登録を行い、概算賃料の査定などを目的とした簡易な物件診断を依頼した後、利用申請を行い建物診断を行います。

利用申請の申込みには手数料(税別 17,000円)が必要となります。ちなみに、もし入居者の確保ができなかったり住宅診断後に修繕費用が必要となり結果的に契約に至らなかった場合も返却は行われないためこの辺りは注意が必要ですね。

その後、1981年以前の旧建築基準法により建築された物件については制度利用者負担で耐震および劣化診断を受信し、もし指摘を受ければ必要に応じて修繕工事を行わなければいけません。
そして最終的にJTIの協賛事業者が入居者を募集し、入居希望者がいれば契約成立(承諾通知書の発行)となります。

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制度利用の注意点と双方のメリット

制度利用の対象住宅としては特に制限は無く一般的な建築基準法を満たしていればマンションでも一戸建てでも対象となりますが、事業用(投資用)物件は対象外です。
契約形態については基本的には終身型となり入居者とJTIの間で3年の定期借家契約を結ぶことになり、もし物件の所有者が自宅に戻りたい場合は、入居者に退出して頂く事ができます。
所有者が物件を使用する時期(入居者に退去して頂きたい時期)がある程度明確な場合は期間指定型の契約形態も選択可能ですが、原則として期間内での中途解約(入居者退去の希望)はできません。

制度利用者(物件所有者)としては契約成立後(最初の入居者確定後)は仮に空室でも終身に渡り安定した家賃保証(最低保証額有り)が見込める事です。またJTIによる一括借上げであるため入居者間でのトラブル対応(家賃滞納やクレーム処理など)の心配もありません。空室時などの内部準備金として国(高齢者住宅財団)の基金が備えられている事も嬉しいポイントです。
一方、入居者としては敷金礼金が不要(仲介手数料は必要)な上、相場より安い賃料で部屋を借りる事が出来ます。また、基本的には住宅の構造に影響を与えない範囲内であればちょっとしたリフォームなども認められています。

不動産投資としては…

個人的な意見としては「不動産投資」として採算が合うかどうかは微妙なところだと思います。
JTIにより決められる賃料については周辺相場の10%~20%程安くなり、さらに賃料の中から諸経費(JTIの運営費や協賛事業者の管理費等)として15%程掛かるため、家賃収入としては周辺相場の6割~7割程になりそうです。勿論、安定した家賃保証が約束されるのは嬉しいですが物件ごとに最低補償額が定めされています。

また制度利用開始時、物件によっては初期費用が読みにくい(JTIの判断に依存する)ところも回収見込みを考える上では少し気になるところです。
ただ、あくまでも一時的に使用しなくなったマイホームの有効活用としては売却以外の選択肢として十分に検討できそうな気がします。

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