平均入居率はどこまで信用できるか?管理会社の選び方のいろいろ

不動産の経営者には自分で物件を管理する自主管理の大家と管理会社と契約して管理を依頼する大家がいます。僕も管理会社に業務を依頼していますが、普段柔軟な対応ができない会社員とかからすればまさに生命線です。

委託料は毎月の家賃の5%程、一括借上げ(サブリース)の場合はもう少し高く10%~20%辺りが一般的です。
それでは管理会社の業務内容はどのようなモノがあるのかですが、主に建物管理と賃貸管理(ハード面とソフト面)の2つに分ける事ができます。

家賃保証制度はどこまで信用できるのか?
「一括借上げの家賃保証」は空室リスクを軽減する夢のような制度です。「保証」と言う言葉はとても心強いですね。 遠方の投資物件に対して、一括借...

建物管理としては共有部分の設備などの保守点検や定期清掃など主に物理的なメンテナンスの事です。対する賃貸管理は入居者募集、契約手続き、家賃収納、クレーム対応、滞納監促など入居者と直接関わったりお金に関する事全般です。
規模が大きい場合は別会社(協力会社)になる事もありますし、一社で全て対応している管理会社もあります。
ですが本当にちゃんと契約内容の対応をしてくれているのかは中々分かりにくいですよね。

管理会社を選ぶ基準は

管理会社については、基本的に投資用物件の購入時に販売会社より紹介してもらう事が多いです。販売会社が仲介してくれる場合もあれば、規模が大きな会社では自社の子会社やグループ会社と自動的に契約する事もあります。なので実は管理会社選びで苦労する事はほとんどありませんね。

そもそも満室経営の時はそれで問題無いですよね。仮に(自分が知らないところで)何か問題があったとしても表面上は空室が埋まっているため、ほとんどの大家は余り意識はしないですし、そもそも満室経営なのに管理会社を他社にて検討する事は抵抗があります。ですが、空室が続いたり家賃の値下げ要求が繰り返されると他の管理会社を検討したくなるものです。本当に今の会社がベストなのか。

築浅物件の場合はそこまで気になりませんが、ある程度年数の経った物件の場合は修繕やリフォームのような提案力も大切な基準の一つになりますよね。修繕費、原状回復費などは経営に大きな影響を与えるので、少しでも(ケチるのでは無く)コスト削減に繋がるような提案ができれば嬉しい限りです。高額なリフォームばかり推奨してくるようでは少し心配ですよね。そもそも経営を圧迫します。

それではどのような基準で管理会社を選べば良いのかですが…
そもそも入居率が圧倒的に低い場合は問題外、相場は95%~98%程だと思うので、90%以下は厳しいと思います。入居率はその管理会社の成果を具体化したモノなのである程度信用できる数値ですが、年間を通して常に3月~4月頃(最も入居率が高まりやすい時期)の入居率を公開する事もできます。

入居率の全国平均が80%である時代に入居率98%ははとても魅力的な数字です。ですが、それを鵜呑みにせず、そのデータは本当に妥当か(収集時期や対象物件など)は把握しておきたいですね。

入居率は各社、独自の算出方法がありどうしてもバラつきが起きてしまいます。入居率を問い合わせる際には、その根拠となる算出方法も併せて確認した方が良いかもしれませんね。

また、そこまで厳密なルールではありまぜんが、平成23年に原状回復や敷金精算に関わるトラブル増加などを理由に国土交通省が賃貸住宅管理業者登録制度(任意)も導入した。これも一つの判断材料になるかもです。

自分の目で確かめたい場合は、少し手間にはなりますが、検討している管理会社の実際の管理物件を見せてもらう事で少しは分かる。勿論、管理会社からすれば自社内で最も自信のあるエース級(?)の物件を紹介してきますが、それでも見るのと見ないとでは全然違います。もし管理報告書などの大家への提出書類があるのであれば、それを見せてもらう事でかなり信頼は増すはずです。

結局、生の声が一番信用できる

とは言うものの、経験が増えてくると自分で比較する判断基準も増えてきますが、まだ経験が浅い場合は難しいですよね。
そう考えると、やっぱり最も安心(外れの確率が少ない)のは他の家主の方から情報を得る事です。

「家主同市のヨコの繋がりなんて言うのは簡単だけど実際は難しい…」と思う方も多いと思いますが、そんな事も無いです。地域ごとにコミュニティー(家主の会など)は意外とあるもので、僕も数年前からがんばる家主の会に所属させて頂いています。

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さすがにいきない「良い物件を教えて下さい!」や「取引先の優良銀行を紹介して下さい!」だと、かなり踏み込んだ話になりますし、それなりに親密にならないと違和感を持たれますよね。そもそも「良い物件とは?」って事になり話が先に進みません。と言うより相手にされないかもです(涙)
ですが、実際に自分の契約している管理会社の情報を聞くくらいだったら、結構気軽に聞けるはずですよ。初心者が前提の知識無しに専門的な事を聞くのは難しいですが、社名を聞く位できると思います。

コミュニティや家主の会は基本的に困っている方を助け合うと言うスタンスのところも多いです。管理会社選びだったら物件を購入する程のリスクも伴わないので、是非、交流も兼ねて情報収集をオススメしますよ。

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