新耐震基準は安全か?

日本は地震大国です。なので中古物件の築年数を考える場合「新耐震基準」が建てられているかが大きなポイントです。

耐震基準は、建物が地震の震動に耐え得る能力を定めるもので、関東大震災の翌年1924年(大正13年)から施行され、その後、1981年(昭和56年)に新耐震基準へと大きく改正されました。
新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれています。

また旧基準が「震度5程度の地震に耐えうる住宅」と規定しているのに対し、新基準では「震度6強以上の地震も倒れない住宅」とされています。一つの事実として阪神淡路大震災の被害状況を見るとそれぞれの差が明確に出ており、旧基準の建物は壊滅的な被害がとても多かった事に対し、新基準の建物はその被害は数%程に留まっています。

建築基準法の改正により新基準が施行された1981年(昭和56年)6月1日以降に着工された建物に対して新基準が適用されているはずです。しかし完成が1981年以降でも着工がそれ以前の場合は旧基準のもと建設されている可能性があるので一概には言えません。
※登記上の建築日付が1982年(昭和57年)1月1日以降の建物は新基準に適合しているものと”みなす”ことになっていますが、実際には建築期間が長く掛る(1年~2年程)マンションなど、新耐震基準に適合しない建物もあります。
耐震基準は、あくまで守らなければならない最低基準です。勿論、新基準の建物だからと言って絶対に安心とは言いません。なので例え新基準としても地震保険に加入したり専門家による耐震診断を依頼するのも有効かもしれません。

各販売会社の営業さんは「最近の物件は大丈夫です!」と言って下さいます。
ですが僕もやっぱり不動産投資を検討する時、地震対策については本当に不安でした(今も不安が無い訳ではありませんが…)不動産投資には3大リスクなどと言われるものがありますが、それ以外にも目に見えにくいリスク(心配事)が皆さんそれぞれにあると思います。

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僕の個人的な考えですが、耐震の問題に関して不安になる理由はこれまでの実績(過去のデータ)が少ない事が言えると思います。それは新耐震基準の施行後、日本での大地震はまだ数える程しか起きていないからです。だから専門家の方達も数値の上でしか安全を保証を保証出来ないのだと思います。よく南海トラフ巨大地震のシュミレーションがされていますが、あれも「絶対」ではないですよね。

だからやっぱり最終的には(中々難しいですが)可能な限り建物や立地(地盤)などを調べ勉強する事で自分なりに少しでも不安を解消し物件探しを進められるんだと思います。「恐怖は無知から」との言葉もあるように自分なりに調べてみては気休めかもしれませんが、少しは不安が消えるはずですよ。

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