住宅取得で贈与税を非課税にできる?

住宅購入のタイミングは人によりそれぞれですが、購入に伴い親族の方から資金を援助してもらう事は結構あるかもしれません。自分は援助してもらうつもりじゃ無くても、親としてはわが子のために住宅購入用の資金を準備してくれている事もあるそうです。

近々、僕の知人も同じように住宅の購入を検討しているそうで、親から購入金額の一部を支援してもらうそうなのですが…実は贈与税は結構重いです。控除などもありますが、例えば控除後の課税価格が1,000万円を超えるような場合、その税率はなんと50%にもなります。親族や身近な方から自分に対して贈与してもらえるのに、何故その多くを税金として国に納めないといけないのかと思ってしまいますよね。

そもそも贈与税とは誰かからお金や財産を譲り受けた際、その金額に応じて納める義務のある税金です。ただこの贈与税ですが、譲り受けたお金の利用用途が住宅の購入費用であり、かつ資金を渡す側(贈与者)が親族(親や祖父母など)からの支援だった場合、一定額までは贈与税が非課税になる制度があります。これを「住宅取得資金の贈与税の非課税制度」と言います。この非課税制度はあくまでも「住宅を取得する(もしくはリフォームなどする)」目的に限られた制度なので、住宅以外のものを購入した場合は非課税とはなりません。

ただ、この制度を利用するためには条件がいくつかあります。例えば受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であり、贈与を受けた年の所得金額の合計が2,000万円以下でなければいけません。

また贈与を受けた翌年の3月15日までに、購入した住宅に居住している(または確実に居住する予定である)必要があり、さらに贈与を受けた翌年(2月1日~3月15日)に確定申告を行わなくてはなりません。

非課税制度および控除の結果、もし贈与税が発生しない(0円)場合であっても確定申告は必ず必要で、もし確定申告をしなかった場合は非課税制度の適応が受けられない場合もあります。不明点や詳細は税務署に問い合わせると詳しく教えて頂けます。ちなみに年間の贈与額が基礎控除額である110万円以下の場合は贈与税の課税義務は無く、申告書の提出も不要です。

さらに購入対象となる物件にも条件があり、建物の登記簿面積が50㎡以上(240㎡以下)じゃないといけません。加えて中古住宅の場合は築年数などに関して一部制約があるため、個別に確認する必要があります。

非課税枠はその時々の社会情勢などによって、上限額や対応期間が変わったりする事があります。例えば2017年4月より消費税が10%に引き上げられますが、消費税を8%のままで住宅を購入した場合は、契約を消費税率引上げの半年前(2016年9月)までに完了させなければなりません。

なので、この時期(2016年9月)までは駆け込み需要が期待出来そうですが、その一方で、それ以降の契約の場合、消費税(10%)の影響で極端に需要が減ってしまいそうですよね。なので、その影響を少しでも抑えるために2016年10月以降は非課税枠を大幅に拡大するという政策をとっているそうです。

非課税枠の限度額
一般住宅 良質住宅
2015年度 1,000万円 1,500万円
2016年1月~ 700万円 1,200万円
2016年10月~ 2,500万円 3,000万円

例えば、2015年に本制度を受け一般住宅を購入した場合、基礎控除の110万円と併せて、合計で1,110万円までは贈与税の課税対象外となります。(住宅取得資金の贈与税の非課税制度は110万円の基礎控除と併用可能です。)
この表の良質住宅の定義としては省エネ住宅や耐震(免震)住宅として一定の基準(等級)が証明された物件を指しますが、税制改正により、今後、良質住宅の適応範囲も拡大される事になっています。

住宅取得資金の贈与税の非課税額はあくまで、受贈者ごとに適応される贈与額が基準となるため、もしも沢山の人からお金を借りても上限額は増えません。また、この非課税制度はあくまで住宅取得時の1回限り有効となります。翌年以降にローン返済のために再度贈与を受けた場合は住宅取得とはみなされないため、非課税制度を受ける事は出来ません。(110万円の基礎控除は適応されます。)

仮に夫婦2人がそれぞれの親から贈与が受けられれば、それぞれの上限額まで最大2倍の非課税枠を作りだす事が出来ます。ただし、配偶者側の尊属からの贈与は非課税の対象とならないため、こちらも注意が必要です。

住宅取得はほとんどの方が人生のうち、1回か2回程しか経験しない一大イベントですが、本制度以外にも、住宅ローン減税やすまい給付金など、お得な(と言うより知らないと本当に損をする)制度があるので、せめてその制度の存在自体は把握しておきたいと思います。

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