値崩れリスクの回避しつつ節税効果を高める方法

物件価格は築年数の経過に伴い老朽化が進み、その結果値下がりします。ですが、ある程度まで物件価格が下がると一定の水準を推移します。それは一般的に物件価格はその土地価格を下回る事が無いため、販売価格の内訳として土地価格に占める割合が高い物件の場合、値下がりしにくい傾向があるからです。

勿論、その地域の衰退や人口減少などにより坪単価が下がってしまう可能性はありますが、基本的に土地は老朽化(劣化)する事が無いのです。

例えばタワーマンションなどで考えてみると分かりやすいかもしれません。高層階と低層階では同じ広さの場合、土地値(坪単価)は同じですが、販売価格は倍以上変わる事は珍しくありません。要するに高層階では物件価格に占める建物部分の内訳比率が高く、一方、低層階では土地価格が高いため、一般的には低層階の方が老朽化に伴う値崩れは低いと考えられます。

一方、節税効果としては物件価格に占める建物部分の割合が高い方が、減価償却費としてより多く計上出来ます。減価償却の対象となるのは物件価格のうち建物価格の部分だけになり、こちらの理由も同じく土地は老朽化(劣化)しないからですね。

税金対策として減価償却費は意外と重要です。売買価格に占める建物価格の割合を大きく出来れば、その分減価償却として計上出来る訳ですが、投資用物件価格は売買契約時に物件価格(販売総額)より建物価格と土地価格の内訳を(常識の範囲内で)売る側と買う側の双方で合意出来れば良いからです。

減価償却費は税金対策の大切な経費です
物件に限らずモノを購入し長期間使用し続けると少しずつ劣化します。そしてその劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。要するに...

ただし販売会社や年間の課税売上高が1,000万円を超える事業主の場合は販売価格に占める建物価格に応じて消費税の納税義務が発生します。そのため税込みの販売価格が同じ場合、建物価格の割合が増すと売り手(販売会社)側が納めるべき消費税価格も大きくなってしまい販売価格の内訳による利害関係が真逆になってしまい、買う側に一方的に有利な内訳にする事は難しいかもしれませんね。ちなみに税込では無く税別の販売価格が同じ場合は、売り主(販売会社側)としては納めるべき消費税分も買い主から支払われるため物件価格に占める内訳比率による影響(損得)はありません。

また課税売上高が1,000万円以下の個人の売り主さんなどの場合、消費税の納税義務が免除されるため、ある程度は融通を利かせてもらえるかもです。

建物価格の内訳比率を増やし減価償却費による節税効果を高めたい場合のポイントとしては売買契約書には取引総額だけでは無く、建物価格および土地価格の内訳を明記する事です。そうする事で、その金額が建物価格の根拠となり、万が一、税務調査の対象となった場合にも非常に有効となります。

上記の内容を良いとこ取りすると「販売価格の内訳のうち土地価格に占める割合が高い物件を建物価格の比率を高く設定して購入」する事で、「老朽化による値崩れリスクを抑えつつ税金対策にもなる」と言う事になりますが…ちょっと難しいかもですね。。。

ただ無理に良いとこ取りしなくても良いですよね(笑)。。「値崩れリスクの回避」と「節税効果」をバラバラに考えても初歩的ではありますが、知ってて損は無い知識だと思います。

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