複雑だけど覚えておきたい火災保険の契約内容

先日、火災保険の契約内容が加入先の東京海上日動より送られてきたので改めて内容を確認してみました。保険期間はローンの融資期間と同じ20年分を一括前払いです。
保険料の支払いについては一括払いの長期火災保険と毎年更新の年間契約があります。長期契約の方が保険料を安く抑えられるので、特にこだわりが無い場合は長期契約で良いと思います。

不動産投資を行う上での火災保険に対する考え方はさまざまですが、銀行などの金融機関にローン融資を依頼する場合、基本的に火災保険への加入が必要となります。理由は火災などにより住宅が損失してしまっても銀行側からすれば住宅ローンは返済してもらう必要がありますよね。その時、融資資金が回収不能になる事を避けるためにも、基本的にはローンを組む場合、火災保険の加入は必要になる訳です。

火災保険契約には質権設定がされていて、住宅ローンの債務がある限り保険金の受取りは融資元の銀行となります。融資状況に応じて保険に加入するのは、生命保管(団体信用生命保険)も物件への保険(火災保険や地震保険など)も担保としての考え方は同じです。ただし融資を受けた銀行経由で火災保険に入る必要はありませんし、必ずしも融資期間と合わせて火災保険に入る必要もないみたいです。

ちなみに、分譲マンションなどの場合、共用部分についてはマンションの管理組合が保険を掛けるのが一般的のようです。あくまでも一般的には。

火災保険はさまざまな補償内容が含まれていますが、自分で内容を精査しないと必要性の低い無駄な補償だったり逆に必要な補償が含まれていなかったりします。不動産物件を購入する場合、ついつい販売元に言われるがままの火災保険に入ってしまいますが、最低限の確認は必要かもしれません。。。僕はほとんど何も調べず考えずに言われるままに入った感じですけど…数千万円の物件の購入を検討する際、中々火災保険の詳細には目が届かないかもしれませんね。

火災保険は火災以外にも竜巻や落雷などにも対応できますが、地震には対応出来ません。例え「火災」でも「地震が原因で発生した火災」の場合、火災保険ではカバーできないため、別途地震保険に加入する必要があります。

他にも契約内容を検討する時、いくつかポイントがあります。例えば保険金額の評価方法には再調達価額(新価)と時価額があり、再調達価額は経過した期間に関わらず同じ水準の建物を建てるために必要となる金額です。一方、時価額は経年減価分が考慮された金額となり、再調達価額から経年による消耗分が差し引かれるイメージになります。

なので契約内容により支払われる金額が変わり、立て直しをする時、十分な資金を確保できない場合もあります。さらに今後のインフレによる価格の上昇などがあれば建て直しの際には少なからず影響するはずです。

保険は何かが起こった時のリスクを軽減するものなので、過剰に契約内容を充実させれば良いと言う訳では無いかもしれませんが、追加で地震保険に加入する場合は、支払額の上限が最大で火災保険の50%となるので注意も必要です。なので地震のリスクも考慮するのであればその分、火災保険の保険金を増やしておくなどの工夫も必要かもしれません。(地震保険には別途、建物5,000万円、家財1,000万円の上限も定められています)

所有物件の立地や建物構造を理解し、最適な保険に加入するのがベストなのですが…中々難しいですね。。。また今後10年以上の長期火災保険の販売が中止になったり、地震保険の保険料が度々値上げを検討されたりと、保険への加入や契約変更するタイミングも保険料を抑えるための一つのポイントになりそうです。小まめなチェックも必要です。

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